来源：《财经界·管理学家》

    一家中字头的大型央企A早年的一个地产项目位于深圳市中心。在前期筹资、招商的过程中，与一家位列世界500强的日本跨国公司B的连锁商场业务部门进行接触。几轮谈判后，日企B以非常低的固定租金与央企B签订了二十年的租赁协议，并同时约定在卖场营业额的一定比例与固定租金两者之间，从低计算租金（也就是说，如果营业额偏低的话，在租金上还有优惠的余地。）。租赁方预付固定租金，次年度进行结算。

    前三年日企B的营业额非常低，投入的资源与成本也非常小，营业面积使用率不到10%；三年之后，商圈逐步成型，营业额“翻着跟头”增长。然而，日方按照自己的财务会计方法提交的财务报表显示，依营业额计算的租金远低于固定租金。所以，在几番内部讨论后，日方企业开始向中方提出按照合约，即日方当然选择使用营业额从低计算租金，并用历年预付租金的结余来冲抵下一年度租金的要求。

    中方认为，日企在搞“小动作”：日资企业申报的营业收入仅有卖场零售收入一项，即“小票收入”；而在商场的经营中，除了零售收入，还有进场费、租户租金收入、租户营业提成收入—这部分收入非常可观。中方早就暗暗在打肚皮官司，所以一收到日方发函，中方就立即明确回函，称原定租金太低，物业费亦太低，通知日方欲调整相关租价，均按现行的租费处理；同时将按卖场面积收取物业费用（仅此一项，就使卖场的费用飚升至日方难以承受的地步）。更令日方想不到的是，中方自提出上述条件后，并没有留下任何让步的余地—日方如不照办，中方将停运通往卖场的电梯、封闭商场防火卷帘门，从而使卖场处于实际停业状态。

    日企百般无奈，临时采取了折衷的方案：如期交纳固定租金，不同意中方函件中提高相应租金及费用的要求，并且诉至仲裁委。

    仲裁开始后，中方的物业部门用广告牌等对卖场采取了围蔽措施，仅留了几个出入口，将原来全开放经营的商场变成了封闭经营；同时，从地铁通往卖场的指示牌全部撤掉。进而，一张大幅告示贴在商场入口处，称日方企业租给租户的场地均未经中方地产商同意，属于违法租赁，而地产商即将采取法律手段云云。此后，没有了地产商的配合，新进租户无法办理营业执照、已经办理的也无法年检，几家大型连锁餐饮店陆续退出卖场。

    在合同中均无明文规定中方有以上相关义务，只是在此前的友好合作中，中方一直非常配合卖场的经营。纠纷开始之后，日方一时非常被动，除了增加仲裁请求之外，别无他法。

    双方争议的关键是：如何定义卖场的实际营业收入，即是否包括相关进场费、赞助费、租户租金收入、许可费用、以及租户营业额的提成收入等，是否属于营业收入。

    显然，日方财务根据自己的财务会计方法进行账目处理，将部分营业收入列为营业外收入，可能并非有意为之，但是却最终成为了巨大法律风险与经营风险的导火索。

    我们曾经认为财务制度是企业的内部制度，与合作伙伴、竞争对手无关，远离合约与法律。但是当商业模式越来越多样化的今天，我们发现合约相关的所有经营行为都隐含着巨大的法律风险，而违约行为往往成为毁灭合作、进而毁灭企业经营的致命一刀。　　（作者系娃哈哈诉达能案代理律师）