房地产开发企业在项目开发前期，融资是核心工作。根据国发〔2009〕27号文的规定：“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”根据资金的来源，融资可分为股权性融资和债权性融资。债权性资金由于利息费用可以在税前进行扣除，其融资成本一般要小于股权性资金成本。

　　债权性资金有许多形式，比如：银行信贷融资、企业债券融资、工程垫付及保证金、预售融资、同业拆借及民间借贷、典当融资、票据贴现、租赁融资等。

　　当前，房地产行业调控持续深入，限购范围进一步扩大，整体市场环境更加严峻，货币金融政策持续收紧，尤其是对房地产信贷控制比较严格。一些房地产企业集团为了避免资金链条断裂，集团内部资金拆借交易逐渐增多，为了防范纳税风险，降低整体税负水平，企业集团需要统一进行筹划，规范内部拆借行为。和讯税务专栏特此进行解析。

　一、房地产集团资金拆借法律风险分析

　　根据1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”同时规定，“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”1996年9月23日最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”

　　鉴于以上的规定，长期以来，司法实务中对企业间的借款合同是一概被认为应归于无效。1999年10月1日，《合同法》颁布实施后，有关企业间借款问题出现新的观点。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可以认为，不能仅凭中国人民银行的《借款通则》的规定当然地认定企业间借款合同属于无效合同。与此同时，也必须要指出的是，《合同法》生效后司法实践中并没有认定企业间借款合同是有效的法律行为。

二、房地产集团资金拆借风险防范与税务规划

　　（一）税务法律风险防范

　　鉴于我国在立法上对资金拆借行为的法律认定还没有统一，为了防范法律风险，同时确保债权性融资利息支出能够进行扣除，房地产企业集团可以通过集团内部的财务公司进行集团内部的资金拆借。

　　通过财务公司以委托贷款方式转贷，可以保证资金拆借行为合法合规。根据《企业集团财务公司管理办法》，企业财务公司是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非银行金融机构。通过财务公司进行资金的转贷，贷款风险由贷款双方承担，利息收入归资金拆出方所有，财务公司仅收取管理费用。与此同时，房地产集团公司以委托贷款的方式向下属企业拆出资金，按照相关规定可以取得金融机构提供的证明，由此，下属企业承担的利息支出可以进行税前扣除。

　　资金拆入方实现利息费用的税前扣除，还应规范会计核算，合理划分、列支成本费用。利息费用的税前扣除主要通过资本化计入成本和计入当期费用实现。一般而言，房地产开发企业拆入的用于项目开发的资金所支付的利息可以资本化计入开发产品，待房屋出售时，将相关成本转入营业成本，抵减所得税费用。如果拆入的资金没有用于项目开发，而是用于内部资金周转等情况，企业应将支付的利息计入财务费用，直接在当年抵减所得税费用。

　　（二）房地产企业集团资金拆借的税务规划

　　首先，通过集团财务公司进行统借统还，可以免交营业税。根据《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发［2002］13号）的规定，“企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。”因此，为了享受免交营业税的税收优惠政策，并且能够将利息费用顺利在所得税前扣除，在进行内部资金拆借时，房地产企业集团需要尽量分清资金源头，采用统借统还、无利差的原则处理，统一调拨资金，避免出现利息收入全额缴纳营业税的问题。

　　实务操作中，统借统还还应注意以下两点：一方面，对于拆入资金方，应按照合同规定使用贷款，不得拆借用于其他项目。另一方面，财务公司以流动资金形式借入的贷款，转贷给相关企业时不能改变资金性质，即也必须将该项贷款用于流动资金周转，不能用于项目开发或股权投资等。

　　其次，为了实现房地产集团整体税负最低，资金拆出方要开具发票。集团公司可以按照规定向地税部门申请代开内部资金拆借的利息收入发票，开具发票后，集团公司增加利息收入的5.5%（企业所在地在城市市区的情况下）的营业税及附加支出，资金拆入方获得发票后，可以减少利息收入的25%的所得税支出，由此，可以降低利息支出19.5%的税收成本。

　　资金拆入方取得营业税发票后，在首次支付利息并进行税前扣除时，还需要向当地的税务部门提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

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