2011/10/24 字体：大 中 小 来源： 作者：
作者：杨颖 北京法院网
老百姓选好了中意的房子，最关键的环节就是合同签订了。签合同可不是简单的走形式，薄薄的几页纸中每一个条款都有可能暗藏玄机，需要购房人擦亮眼睛，仔细分辨。
案例回顾：
廖某等多名购房人分别起诉其所购公寓的开发商甲公司，理由是廖某等人与甲公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，甲公司应在约定日期前取得商品房所在楼栋的权属证明（以下简称初始登记），买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书（以下简称转移登记）。如果因出卖人的原因未能履约，买受人不退房的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，廖某等买受人依约交付了购房款等全部款项，也办理了入住手续，但甲公司比约定日期迟延取得初始登记，廖某等业主也因此未能如期办理转移登记。因此，众业主提起诉讼，要求甲公司按约支付违约金。甲公司答辩称，申请人迟延取得初始登记和转移登记系政府职能转换所致，办理初始登记过程中，因市建委与其下属的区县建委职能发生变更，导致本应在市建委办理产权登记的事宜而转交至了区建委和房屋管理机构办理，使我公司初始登记取证的时间延期。属不可抗力，申请人对此没有过错。当事人约定的违约金数额过分高于实际损失，应适当减少。法院审理认为，合同为双方真实意思表示，对初始登记和转移登记的违约责任约定明确，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依约履行；关于申请人主张登记迟延属不可抗力一节，经法院调取证据证明，早在政府职能转换事实发生三年前甲公司即已取得涉案房屋在内的《国有土地使用证》，政府行为并不影响甲公司在合同约定期限内申请办理初始登记和转移登记，因此法院判决，甲公司应当按照合同约定赔偿违约金。
法官提示：
这一案例告诉我们，虽然双方签订的是格式合同，依然能够协商约定明确的违约条款，只要不违反法律法规的规定，就会受到法律的保护，另外，合同往往都会约定不可抗力免责条款，按照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，通常指天灾人祸类的事实，如地震、台风、洪水等重大自然灾害或战争等突发社会事件。实践中，出卖方往往会任意扩大不可抗力的范围，将其作为自己的违约的借口并逃脱责任，这需要买受人能正确地分辨。
签订合同要注意以下几点：
1、合同文本要规范。合同应当选择建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》，不要采用开发商自行拟定的合同。该文本较好的平衡了开发商和购房人权利和义务关系，有利于保护购房人的合法权利，而且该文本有统一编号，便于建委对买卖行为规范监督管理。
2、交付定金应写清。如需交付定金，要分清“定金”与“订金”的区别。定金是专门法律概念，我国《合同法》规定，定金是一种债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果双方的合同或认购书中将定金写成“订金”或其他名词，则售房一方即使违约也不会遵循定金罚则。因为一字之差造成购房人损失的案件有很多，尤其是认购预售的房屋，双方签定意向书，购房人交付定金，在正式开盘时房价上涨，开发商很可能违约退还定金，另高价售楼，这种情况下如果没有约明定金或约定错误，购房人就得不到双倍赔偿，其合法权利不能受到保障。
3、合同细节要明晰。购房后双方的争议大都是因为合同约定不明确造成的，虽然合同是统一规范的文本，但合同的细节还是应当约定详尽、准确，避免用含糊不清的用语。如房屋面积，应写明使用面积、建筑面积、公摊面积各是多少，公摊面积包括哪些，绿化、配套设施包括什么，装修标准应具体写明用什么品牌，而不能用高档、进口材料等含混的用语。另外还有很多购房人容易忽略的细节，如合同最后落款的日期，合同签订的日期很重要，一旦对方没有按时履约，违约的时间计算就要看合同签订的日期了。出售房屋一方的签章，如果是单位一定要有公章，要有法人或有代理权限的人签字。签章是否符合标准决定了合同的效力。
4、违约条款很重要。购房合同中很多违约条款都是针对购房人的，对售房方则常常约定不明，这需要购房人主动与对方协商，明确约定售房方的责任条款，将来一旦发生争议，可以有效地保护自己。违约条款包括售房方迟延交房、迟延办理房产证的责任、交房不合标准的责任，责任约定要有具体的计算方式，便于发生纠纷后的问题解决。
5、补充协议别忽略。主合同签订完成后，出卖方常常会因房屋面积、产权办理、付款方式、付款期限、免责条款等细节问题的变更或细化而要求买受人签订补充协议，该协议是主合同的补充或变更，常会超出主合同为买受人的权利设定限制或为买受人设置更多的义务，因此，签订补充协议需谨慎，不要疏忽大意，误入圈套。
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