本文为安信国际近期发布的关于房地产行业的策略报告，内容摘要如下。

根据克而瑞数据，百强房企 8 月销售全口径总额同比增长 29.1% 至 11,175亿元，权益销售总额同比增长 26.4% 至 7957 亿元，销售复苏仍然良好。房企中报业绩普遍受卫生事件影响，营收增长放缓，毛利率、核心净利率均有所下降。政府致力去行业杠杆、设下三条红线以严控总债融资增长。我们预期房企资金流动性的压力下，均价将维持疲弱，低线城市房价尤其受影响。我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企，如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。

主要内容

8月销售持续加速。百强房企 8 月销售全口径总额同比增长 29.1% 至 11,175 亿元，权益销售总额同比增长 26.4% 至 7957 亿元。百强房企 1-8 月累计全口径总额同比增长 4.7% 至  73,186 亿元，累计权益销售总额同比增长 3.2% 至  53,079 亿元。单月销售增长速度加快。累计全口径销售增长较快的房企有金茂、绿城、禹洲、建发等，同比增长超过30%。单月全口径销售增长较快的房企有保利、旭辉、中梁、绿城、正荣、美的、建发、合景等，同比增长超过50%。

政府研究设「三条红线」限制行业杠杆水平。研究日前住建部和人行召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，这也是此前在业内多次传闻的「三条红线」。按照20多家我们跟踪的主要房企之中报财务数据，我们看到大部分房企暂时都属「绿色档」，个别杠杆比率较高的房企，都只是触及一条红线。具体而言截至2020年6月，20多家房企平均的资产负债率（剔除预收款）为 57.3% ，超过70%的有富力、合景和禹洲；平均的净负债率为 83.6% ，超过100%的有融创、富力和佳兆业；平均现金短债比率为 1.89倍，低于1倍的有融创、金茂和富力。三线红线都触及的房企只有富力，而融创触及了两条红线。

上半年结转放缓，盈利水平普遍下降。房企中报业绩普遍受卫生事件影响，剔除极端数据后，营收增长平均为 14.3% ，增速同比下降 28.5 个百分点。平均毛利率为 27.1% ，同比下降 4.3 个百分点，比2019年全年毛利率下降 1.4 个百分点。核心净利率平均为 9.6% ，同比下降 1.9 个百分点，比2019年全年核心净利率下降 0.9 个百分点。净杠杆比率平均为 83.6%，比2019年全年净杠杆比率下降 1.1 个百分点。

建议关注土储及资产负债结构良好的房企。
在政府致力行业去杠杆，支持实体经济以减少对楼市依赖的大方向下，设下三条红线以严控债务融资的增长。头部房企率先降价加速资金回笼，恒大在「金九银十」的楼市旺季中，再次开展促销活动，全国楼盘全线七折。我们预期房企在资金流动性的压力下（或受同业影响的压力下），均价将维持疲弱，低线城市房价尤其受影响。我们继续看好杠杆水平相对较低、土储集中在高线城市、产品品牌较佳、拥有特别拿地优势的房企，如中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等。
风险提示：

i) 经济下行对销售压力；

ii）调控政策持续

安信国际分析师：黄焯伟

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