2011/8/1 字体：大 中 小 来源： 作者：
加拿大物业管理的先进经验
一、加拿大物业维护管理
加拿大十分重视旧房翻新改建，政府采取了许多措施，其中带有特色的措施有：(1)将维修列为住房的宗旨。加拿大的《全国住房法》是住房政策的总纲领。该法明确指出其宗旨：“促进新住房建造，促进现有住房的维修更新和改善住宅及居住条件。”另外，关于市区更新和邻里改善、住宅改善贷款、住宅扩大与翻新等均有条款规定。加拿大政府还提供相当数量的资助来推动旧住宅的翻新改造。几乎所有主要城市都在积极推行旧房维修更新计划。更新后的住房内外装修和设施焕然一新，大大改善了使用条件和外观。(2)成立专门实施机构。按照《加拿大抵押和住房公司法》，加拿大政府设立专门的国营机构——加拿大抵押和住房公司。全国住房法授权该公司代表政府行使贷款职能，执行社会住房计划，改善现有住房和居住区环境。该公司推行了“全国住房法计划”，作为贯彻政府住房政策，改善社会住房状况和管理房产的重要措施，并为执行此项计划补贴17亿加元。该公司还开展住房维护技术部业务，从事住房建筑科研和信息传递以及改善住房质量和社区规划等项工作。(3)重视维修技术培训。根据行业预测，今后一二十年内，住房的修复改善将会保持发展势头。因此，开发各类住房，尤其是低造价公共住房的维修更新技术乃是当务之急。为此，加拿大抵押和住房公司编写了一系列住房维修技术培训教材，制作了电视教学片，并制订出通用教学计划，以适应国内广泛的社会需求，并为国外承担培训业务。为执行此项培训任务，加拿大设有全国住房修复技术培训中心。以房产契约人、房产承包商和经营人员、建筑检查员、房产评估员、项目管理人员以及想自选修复更新住房的居民进行培训。培训之后要求他们掌握一定的技能。培训课程包括：房屋检查及维护常识、价值评估及书写规范、住房能源保护及改善更新、以及修复项目执行管理等。
二、加拿大“社会住房计划”
社会住房计划是加政府为资助低收入和最穷的公民，使他们有体面的栖身之处，而采取的一项措施。其主要内容有：(1)公众住房：这项计划自1945年开始。这类房屋是政府投资建造的，75％～90％的经费来自联邦政府贷款，其余来自省政府贷款。房屋供最低收入的穷人租用，据其收入不同，住房只需交月薪的25％～30％作为房租，其差额由政府以补贴方式补足。该类住房自1983年起，逐渐停止。被住房公司倡导和资助建的另两类房屋：非牟利住房和合作住房取代。(2)非牟利住房：这种住房投资与公众住房相同，是由联邦政府和省政府支持的。由于人们批评公众住房使得穷人集中地居住在一起，造成社会问题，于是新的社会住房计划的作法是政府出钱为低收入者建非牟利房屋，并以稍低于市场房屋的价格卖给或租给低收入或中等收入的家庭，同时在这种住房的居民中参夹进去享受公众住房条件的房客。(3)合作住房：这类住房由“合作社”兴建。合作社必须由5人以上组成，他们的收入不一定低，但有公德心，不牟利，愿为社会住房出力。住房公司对这类住房给予支持。合作社资金来源一般从工会或银行贷款，利息为11％，房屋建好后不许出卖，只租给合作社的成员和穷人居住，除本金外，房客只付2％的利息，余9％由住房公司贴息补助。住房的各个方面管理工作由合作社董事会负责，全部过程不赢利。住房公司还要求，必须把所建房屋的1/4租给穷人。这些人享有如同公众住房房客根据收入交房租的补贴，且合作社董事会还必须对此情况保密，以维护这部分房客的体面和尊严。这类住房也称为“2％低息抵押住房”。
三、加拿大物业政策
加拿大是一个住房水平很高的国家。地广人稀的自然环境，丰富的木材资源和发达的建筑生产力，为加拿大住房创造了极为有利的条件。但是，应该看到，加拿大政府制定法规，贯彻落实政策和采取有效措施也是保持和发展其住房优势的重要原因。
加拿大的有关住房法律主要有两个：(1)《全国住房法》。制定于1938年，主要针对民用住房方面。经不断地修订完善，现已成为加拿大联邦政府住房政策的总纲领。其宗旨是：“促进新房屋建造，现有房屋的翻修更新和改善住房及生活条件。”(2)《加拿大抵押和住房公司法》。综合两个法令，体现的加拿大的住房政策总精神是：私人拥有住房；政府鼓励和帮助私人购置房产；以“社会住房计划”(贷款担保、贴息和低房租等措施)向低收入家庭提供住房。
四、加拿大物业管理的特点
(1)政府鼓励和帮助不同收入的人购买住房，这已成为从政府到个人都极为重视的大事，是加拿大住房政策的出发点。公民享有自己的房产，这对社会安定和经济发展是有积极作用的。(2)加拿大联邦“全国住房法”和“加拿大抵押和住房公司法”是全国住房政策的两大基石。各省政府的立法进一步以法管房。(3)加拿大设立专门的国营机构(住房公司)推行“全国住房计划”，介入和调节房地产市场，刺激房屋建设繁荣经济，缓和失业，尤其是住房公司面向低收入阶层的“社会住房计划”执行得较为成功。(4)在房租政策方面，加拿大对不同收入的人实行不同的政策，对收入越低的家庭补贴越多。这种政策意于缓和社会住房矛盾，同时使政府的责任尽量减少。(5)美国利用减税手段刺激人们买房，这已成为政府巨大的负担，欲罢不能。加拿大不这样做，认为税收是政府的收入，买得起房的人就应该缴得起税。但加拿大的抵押贷款保险租房担保，贴息和低房租加补贴等措施向不同阶层的人提供了各种可能性，尤其对中下等收入的家庭适用的补助措施带有社会福利色彩。应该说美加两国的作法各有其效。(6)加拿大民间“合作社”的建房管房的组织形式，是对房地产公开市场的补充，符合社会上一定阶层人们的经济利益和道义追求，也加速了住房状况的改善过程。
五、加拿大抵押和住房公司
该住房公司是加拿大联邦政府为贯彻“两法”的住房政策而设立的一个国营机构。住房公司的主管上级是联邦政府劳务部(曾系公共工程部)。总部设在渥太华，下设5个地区分部，分管全国各地70个办公处，全国共有工作人员3700名。
住房公司遵照“全国住房法”开展自己的业务。其主要使命是贯彻住房法，促进新住房建设，修复和更新旧房，改善住房与生活条件。其更深远的意义在于以住房建设促进经济增长，创造就业机会和节省能源。全国住房法授权住房公司代表政府：(1)建立抵押贷款保险系统。(2)执行“社会住房计划”为低收入阶层提供住房，执行根据收入水平缴纳不同的房租，政府予以补贴的房租政策。(3)改善现有房屋和居民区环境，开展居民建筑科研和信息传播工作，改善居民质量和社会规划，同时努力当好政府住房政策的参谋。
住房公司首要的活动是代表政府管理法律授权的三笔基金：抵押贷款保险基金，居民改善贷款保险基金和租房担保基金。第一笔基金用于鼓励对兴建住房的投资，保护贷款者的利益不因借款人违约而遭损失。一旦借款人无力偿还贷款，住房公司从基金中偿还贷款人的损失，由此获得的房产转到基金名下，再行变卖后归入基金。第二笔基金帮助私人改善自己住房所需的贷款保险。第三笔基金的对象是低收入阶层，住房公司为他们提供担保，有利于他们租到住房。如1984年，住房公司在执行计划中提供资助、捐助和补贴达17亿加元，其中9亿用于补贴公众住房，3.67亿用于分期付款保险，2.3亿用于贷款豁免。
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