公司资产整体转让或抵押担保中，常常有许多隐含的法律风险，以下简单阐述三个例子。

　　一、法律累赘带来的风险

　　近年来大宗资产交易十分活跃，在中原某省，甲方与乙方之间有一笔十亿元的交易，双方拟订了合同。内容是甲方向乙方转让厂房、办公楼、设施、土地等资产以及部分银行债务，但不包括人员，乙方将10亿元分四笔等额付给甲方，规定合同签字盖章后就生效。为稳妥起见，甲乙双方同意由甲方委托一家会计师事务所进行了事前审计，并提交审计报告。甲方上级集团公司向乙方提供了书面保证，保证交易可获得政府批准，交易属实，如有不实，则由甲方的上级集团承担责任，云云。

　　乙方将合同草案提交到律师手中，律师首先对交易的前提条件进行了审查：（1）双方的营业执照；（2）甲乙双方关于交易事项的各自的决议（有限公司须有董事会、股东会决议）；（3）交易事项的政府批文；（4）因甲方是国有企业，企业全部资产转让、人员遣散需得到职工的同意，至少是工会代表的同意。

　　律师对合同文字做了许多规范性修改和补充，并提出以下主要问题：（1）不应是签字盖章后生效，而应是签字盖章并取得政府部门（国资委）批准后，才能生效；（2）对于转让的房产、地产、其他财产，不应有任何隐含的法律累赘，即不应有不清楚的非事先知道的抵押、担保、法院查封、扣押等瑕疵，也不能有隐藏的政府占用、长期借用事项，也不能有未到期的租赁情形；（3）各种产权的证件、证书以及设备和设施的技术文件、图纸资料应在首次付款时全部移交给乙方；（4）交易的资产应包括地下隐蔽管网；（5）允许甲方自行拆走的资产应限定时间。（6）抵押的资产转让应有贷款银行的书面同意。（7）交易开始后，一旦发生属于甲方其他形式的隐藏债务，则完全由甲方上级集团承担，与乙方无关；（8）第二笔款项应在甲方全部解除法院查封或解除银行抵押后支付，等等。

　　实际落实律师的意见时被打了折扣，只采用了一半，没有全部落实，而且描述的语言过于冗长，不十分清晰。因此，在后来的履行过程中，也确实出现了争议，双方开了十多次会议，很难统一，后续履行被迫停滞。在这种情况下，双方再去平起平坐地沟通就很难了。甲方搬来了市政府向乙方施加压力，乙方找其集团寻求帮助。市政府的意见是：转让时，甲方已经吃了亏，工人没开工资，长时间没报销医疗费，没交养老保险和公积金……看在政府的面子，把后续的款先付一部分。乙方无奈，迫于政府的压力只好先付一小笔，但仍扣押一大笔款未付，约3000万元，原因是，法院查封的大楼尚未解封，银行抵押尚未撤销。所以，房产和地产等证件需要变更登记名称也无法办理，协议签完生效后，已经三年了，至今也无法履行完成。

　　二、租赁查封给转让带来的风险

　　房产、土地等资产转让中，还有另外一种隐蔽的风险，那就是土地和房屋的租赁。在转让协议中，往往看不到有房屋租赁的情形存在，但实际上在转让前土地和房屋已经被出租，而且租期很长，价格很低，但转让方可能有意不告知受让方，甚至更为恶劣的是在转让后，转让方有人弄虚作假，倒签租赁合同，将日期写成转让前的某个时间，给转让设置障碍。例如：南方某国营器材厂整个资产和债务相抵后，净资产基本是负数，表面看略微资不抵债。甲方听说政府要对其改制处理，拟将资产无偿转让给乙方，这将切断甲方企业某些个人的利益，另外也触及关联的丙方利益，甲方的总经理与丙方的法定代表人是婊亲关系，甲丙之间有许多说不清的经济往来。于是，表面上，在政府的安排下，甲方将该30万平方米的土地和地上房产转让给了乙方，但暗地里，甲方又将部分厂房和10万平方米土地共近亿元资产低价出租给了丙方，时间倒签至政府批准之前，出租期限26年，每年租金仅仅8万元，价格之低绝对出乎所有人的意料。甲方对乙方隐瞒了出租情节，乙方事先毫不知情，接受了转让，结果后来发现其中的隐情。乙方吃一顿含有沙子的免费的肉馅饺子。针对这种风险，中国的法律是有缺陷的。暂且不说该租赁违反了“租赁期限最长不能超过20年”的法律规定，单一个“买卖不破租赁”的规定就有碍于本次无偿转让的实际履行。受让方（乙方）至今只拿到另外20万平方米的土地。这是所有权不能对抗租赁权的立法问题。防范这类风险的办法只有事前仔细地工作，做好前期调查，了解底细内幕，不这样做就会有法律风险。

　　另一种风险情况是转让的房产、土地等已经被法院查封。受让人轻信转让人，以为转让人信誉好，没有问题，因此没有前去房产和地产管理部门查询核对；另外，就是当你查询时，转让人还没有被查封，你前脚调查走了以后，他后脚就被别人查封了，现在消息传播快，这种情况时有发生。任何人接受了这样的转让，交付了全款，然后就很闹心了。例如，东南某省一个大型甲企业，准备接受乙公司的生产场地资产，价格1000万元，乙说没什么问题，只有一个官司，是丙方申请查封我们厂房的一跨，只要甲给乙方款项，乙保证将其中的100万元转给丙，丙就向法院申请解除查封，说已经与法院沟通好了。结果事实是：当甲、乙、丙都向法院请求解除查封时，又冒出来一个丁方。丙方欠丁方60万元，丙方和丁方的法官都是一个法院的，相互通气，丁方的法官要求扣留丙方的60万元。丙方一看，既然拿不到全部100万元，丙方就不再愿意解除查封了，因此，甲乙之间的交易始终难以完成，虽然协议已经签订，但因此搁置了三年。

　　对于受让方来说，防范资产转让风险的最好办法是在资产转让完成后，一次性支付全部款项。如果作不到，那最好也是要到银行做一个三方质押放款协议。

　　三、接受抵押的风险

　　大宗交易中，常有抵押保证。由于涉及金额往往很高，所以要格外慎重。抵押中的主要风险是：（1）抵押人是否对抵押物拥有所有权。没有所有权，抵押无效，要防止出现儿子将老子的房子拿去抵押，然后老子说：我不知道。（2）也要考虑抵押物是否真实存在。如果不存在，或部分不存在，则不存在部分就是风险。比如：东北某地，甲方向乙方（某银行）抵押仓单，前两次交易抵押的三张仓单共3000万元，是全真的，第三次，还是这三份仓单，也没问题；但第四次交易时，甲方向乙方提供了十三份仓单，金额共1.3亿元，结果只有前三份是真实的，后来增加的十份全是伪造的。由于乙方对前三次交易比较满意，所以最后一次有些麻痹大意，因此没有核实全部仓单，乙方（银行）发放了巨额贷款，结果损失上亿元，此事惊动了当地政府和国家领导。防范这类风险的办法是必须到资产所在地去核实，到产权登记部门去查证。以房产抵押的，要到房屋管理部门查询；以地产抵押的要到土地管理部门查询。另外假的单证总有破绽，仔细辨认，是能够发觉的。（3）抵押物是否将会损毁、贬值或高估价值，若不去实地勘察、考核，或不是专家评估，那么一栋大楼是否值钱，就两说了，如果地理位置不好，或可能倒塌，那就会贬值或全损。（4）重复抵押也是风险。重复抵押情况在实际交易中很普遍。有一家企业为了能用一份房产做抵押担保，借得两份1000万元贷款，就是采用这样的手法，它将一套房屋产权证的原件给企业验证后，将复印件交到第一家企业手里，签署抵押协议，借来1000万元，然后又将正本房屋产权证的交到另一家银行，从银行又借来1000万元，结果前一家企业吃了大亏，没有办理抵押登记，抵押无效，后一家银行还好，去了房产管理部门做了登记，就没有吃亏。防范这类风险的办法是在签署协议前，特别是在付款前再去调查两次，并将正本和副本产权证都拿到手，按照法律要求做好登记备案，不要给对方留下钻空子的机会，绝对不能怕麻烦。

　　原载《中国船舶报》