地王之坎

　　2007年高价拿地的“地王”们如今面临“两年内必须开发”的节点。然而，据本报记者走访广州发现，大多昔日“地王”并未动工开发。从捂盘暂缓开发到少交土地出让金，房地产商与地方政府已经取得微妙的平衡。

　　2007年的广州是“地王”被刷新频率最高的城市之一，如今来看，地王之“梦”，似乎正成为富力、金地、保利、中莱投资等多家开发商无法释怀的“魇”，市场和政策的瞬息万变，也让“地王”们的命运更显扑朔迷离。

　　至今，2007年土地出让项目都临近“两年内必须开发”的节点，然而《中国经营报》记者通过走访金地番禺项目、中莱投资科学城项目、鸿荣源金沙洲项目等多个昔日“地王”时发现，现场均呈现尚未完成土地平整的状态，更别提动工开发。

　　在对待这些昔日高价拿下的“地王”问题上，开发商似乎和政府已经形成了微妙的默契。

　　保利的“幸运”

　　“项目正在进行规划设计，会在层高等方面做一些调整。”保利地产媒体负责人陈小婧打破“保利欲退地王”的传言，她告诉记者，由于“西海岸”项目不是公司今年的主打盘，预计会在明年推向市场。

　　陈小婧口中的“西海岸”项目位于保利2007年9月拿下的金沙洲B3701A02地块和B3701A04地块，当时楼面地价高达8769元/平方米和8111元/平方米，与同区域在售楼盘价格相等，成为业内人士口中“面粉贵过面包”的典型样本。

　　而金沙洲区域房价在2008年有过深度调整，加上项目未见动工，市场一度传出保利与政府协商退还“地王”的消息。

　　一位接近广州市房管局的人士向记者表示，保利一直都在和房管局方面沟通，也只得到分期缓交地价的允诺，未能在容积率上有所突破。而如今加快节奏，可能源于2009年《金沙洲居住新城控制性详细规划》的出台。

　　据记者了解到，在该金沙洲新规划中，居住用地(不含独立占地的为居住配套的公共设施)约减少了24.2万平方米，但是住宅建设总量反而增加了26.9万平方米，“提高楼房层数是一个对策”。前述人士称，保利2007年9月的两块地王，加上11月拿下的B3702A05地块，共有约57万平方米的建筑面积，是金沙洲区域名副其实的“大地主”，享受政府提高容积率的优惠顺理成章。

　　中原地产研究部则表示，保利金沙洲三地块有连片开发的优势，而B3702A05地块价格仅为4241元/平方米，从而使三幅地块的平均楼面地价降为7878元/平方米，缓解了保利“地王”的销售压力。

　　如今，金沙洲没有出让的居住用地只剩下6块，总建筑面积约66万平方米。上述人士称，“虽然苦于‘地王’价格过高，然而该区域剩余土地并不多，保利在市场占有率上已有优势，自然不需要再为退地跟政府较劲。”

　　喜新厌旧

　　2009年的富力又开始有些高调。5月21日，富力杀入北京，斥金10.44亿元抢下广渠门外10号地“地王”。

　　新“地王”春风得意，老“地王”却成了难以下咽的苦果。

　　5月27日，暴雨如注的广州白云区同和干休所内行人稀少，门卫对于记者的到访颇为不解，“那块地自从出让后，就没人来考察过，我们看着它一天天荒凉下来。”

　　这里的确是曾经轰动广州的云祥路“地王”：2007年9月11日，富力地产历经138口叫价的“血战”，以18729元/平方米的楼面地价刷新广州土地最高单价纪录，至今无人能破。如今，临近“土地闲置两年收回”的政策节点，该项目仍没有土地平整迹象。

　　据记者现场调查得知，富力云祥路18729元/平方米的单价地王受制于周边在售楼盘15000元/平方米的价格，迟迟没有动工。而在2007年携手合景泰富46亿元拿下的猎德村“地王”同样沉寂一片。

　　“云祥路地块虽然单价高，但是总价只有1.8亿元，不会影响富力太多资金，然而猎德村地块总投资额达到100亿元，平摊到富力头上也有30多个亿。”一位与富力交往甚密的开发商透露，猎德村项目以商用物业为主，而富力在珠江新城已经有盈丰、盈信、盈泰、丽思卡尔顿等多个写字楼和高端酒店，“缓一缓，消化一下”成为富力资金困扰之外的另一个说法。

　　同样前途未卜的还有恒大2008年逆势拿下的员村“地王”。41亿元的土地出让金至今始终未能交齐，业内曾传言，恒大会以政府修改规划为借口退掉该项目，不过广东救市的“粤15条”暧昧地独列一条“2008年拿地开发商可延长缴纳期限，延长时间原则上不超过2年”，被理解为政府与恒大的双向妥协。

　　“开发商会有个参照，即使是万科，拿了地王也不好受。”广州资深房地产专家韩世同告诉记者，2007年7月，万科以楼面地价5783元/平方米创下当时番禺地王，然而建设竣工的“金色城品”项目单价维持在10000元/平方米左右，远高于周边楼盘，使得该项目一直销售不畅。

　　而如今，这些曾经拿下地王的地产商们又开始豪爽出手，接连拍出新的地王。

　　政府的紧箍咒

　　“现在政府与开发商是一种比较微妙的平衡。”据接近广州市政府部门的一位人士透露，“政府首先要把主动权拿到手上，不能被开发商牵着鼻子走。现在政府的底线是地块肯定不能退，开发商可以缓交地款，或者只交一小部分地款。”

　　而在2008年底广州市房协提交给政府的“十点建议”中，记者看到，鉴于多块“地王”未能如期缴纳土地出让金，房协建议，“对因特殊原因暂无法按出让合同约定交付出让金或不具备全面开发条件的已出让地块，可适当放宽开工、竣工期限，并根据建设规模、开发进度分期或延缓支付土地出让金。”

　　今年3月的“粤15条”出台后，广州市房管局副局长、新闻发言人黄文波曾表示，“广州市并不限定是在2007年或者是2008年拿地，只要是及时履行出让规则和合同约定的，按照出让合同上写明的约定处理，可酌情处理。”

　　这一酌情处理显然给政府和开发商在“地王”问题上留有足够的空间。“政府也不催促开发商动工，但这不等于这些地都让开发商凭空占着，”上述人士称，国家的各种条例还在，也就是说，理论上，假如市场环境好转，政府觉得有必要，可以主动把这些地收回来。“这是政府手中的紧箍咒。随时可以念，也可以暂时不念。”

来源：中国经营报