产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20 世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。它是根据所有权与经营权分离的原则发展形成的房地产商品形式，即购买商铺的业主出于投资的目的，将商铺整体委托给地产开发商或者品牌经营第三方统一经营管理，商铺业主获取定期、定额回报的一种投资形式。其核心理念是房地产证券化和无形化。随着商业地产的发展，产权式商铺商业模式在我国又出现了多种变化形式，如有的地产商将原本是单一产权的商业用房（如商场）分割成若干小面积，出售给业主，然后采取售后回租的方式获得经营管理权，向商铺业主承诺固定回报，同时由关联企业或者金融机构对业主的投资回报提供担保。
从上述关于产权式商铺的概念及其演变形式来看，产权式商铺商业运作模式中所涉及的法律关系主要有如下几种：
一、买卖法律关系
在产权式商铺模式中，业主若取得商铺的产权，首先要与地产商之间发生买卖法律关系，即地产商将其开发好的达到交付使用条件的，或者是已经存在、经营正常的商业地产作为一种房地产商品销售给业主，业主向地产商缴付购买商铺的款项，同时取得商铺产权。
此买卖法律关系与其他房地产买卖法律关系没有什么实质性区别，这里值得一提的是其自身具有的与产权式商铺投资风险相关联的法律特征。
1.权利主体的变更
随着商铺买卖合同的签署和商铺产权的办理，商铺的产权人随之发生变更，即由原来的地产商变更为购买商铺的业主。一般投资人（业主）认为，能够获得商铺的产权将大大降低投资风险，这从一般意义上讲是合乎逻辑的。但是购买商铺的业主，获得商铺产权不是最终目的，其目的在于投资及获取投资收益。在西方发达国家，成熟的商业项目都被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是经营价值，而非房产价值。获得商铺产权并不能对投资收益起到担保作用，充其量只能够对投资者的投资本金有一定的保证作用。随着时间的推移以及市场的变化，商铺产权实际价值的变现性是值得怀疑的。
2.风险的转移
商铺产权主体的变更意味着买卖标的物商铺的法律风险的转移，即在缴付使用及产权变更之前，商铺的损坏、灭失、贬值等法律风险由地产商承担；缴付使用及产权变更后，商铺的损坏、灭失、贬值等法律风险由业主承担。除上述法律风险转移外，有关商铺所产生的法律责任也随之转移到业主身上。正如一位学者所言，产权式商铺模式最大获益者是地产商。这种模式除了有利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将商铺所有者的风险转移到业主身上，同时将企业经营的风险层层下放到业主那里。
3.有限权能
一般而言，所有权具有绝对性和排他性，具有占有、使用、收益、处分四项权能。但是在产权式商铺模式中，业主获得的商铺产权是一种有限所有权。业主虽然拥有商铺的产权，却不能完全拥有绝对的、完全的所有权权能。业主不能实际地占有其购买的商铺；同时，在购买商铺时，必须将使用权让渡给地产商或者经营第三方；在委托经营期间，商铺的处分权也受到一定的限制。因此除了具有收益权之外，业主其他三项权能的行使都不同程度地受到限制，拥有的是有限权能。
4.有限流通
“产权式商铺”的本质特征是房地产商品的证券化及无形化。而证券化及无形化的内在品质要求权利的载体具有良好的流通性。正如股票，其价值不在于股票这种权利凭证本身的价值，而在于股票具有无限制的流通性，换句话说，即权利的变现性。持有股票的人可以根据自身对证券市场的判断，自由地将股票买进或者抛出，从而降低了投资的风险性。
产权式商铺投资的风险性不仅在于其收益的固定性以及保证措施，同时也在于产权的流通性。只有商铺的产权具有自由的流通性，业主可以自由转让，才能大大降低商铺投资的风险。虽然一些地产商在销售商铺时提示商铺业主，商铺可以自由转让（这不是地产商给予业主的，而是现有法律规定的本意以及商铺权利人应有之权利），但众所周知，在我国现有法律框架下，商铺作为一种房地产商品，具有不动产的一切法律特征，其权利的获得以及转让必须采取要式法律行为，履行公示公信程序。更为重要的是，我国目前没有配套法律规定规范产权式商铺权利证券化，因此，在现实中不具有操作性。
二、租赁法律关系
产权式商铺投资的模式基本采取产权式商铺带租约销售的形式。这样，在地产商与购买商铺的业主之间就发生了租赁法律关系。从租赁法律关系本身来看，业主作为出租方，主要义务是将商铺缴付给承租人地产商或者第三方，主要权利是收取双方约定的租金收益。承租方地产商或者第三方的权利义务正好相反。从这个层面来看，似乎业主在租赁法律关系中不存在什么风险。但是由于产权式商铺模式的特殊性以及商铺产权的种种缺陷，造成了业主承担的投资风险不可避免地在租赁法律关系中有所体现。
1.租赁年限
根据我国目前法律规定，商铺的产权适用商业用房的规定，其权利期限为40 年或者更长时间（根据商铺所在建筑的用途有所不同）。而根据我国合同法规定，租赁合同最长期限为20 年，超过20 年部分无效。目前市场上流行的产权式商铺模式中，地产商将业主购买的商铺承租回来的年限一般为10 —20 年。业主拥有40—50 年的商铺产权，而出租给地产商或者第三方的年限为10—20 年，租赁期限届满后，业主如何处理商铺、如何收回投资收益，这些必将成为困扰业主的问题。
2.包租形式
售后包租是产权式商铺模式特有的概念，也是地产商最能说服业主购买商铺的强有力工具，因售后包租的背后意味着业主投资回报的稳定性及固定性。但是这种稳定性和固定性的获得是以放弃作为权利人的一些权利为代价的。在产权式商铺模式中，业主在购买商铺的同时，必须签署租赁合同或者委托经营合同，即同意将未来的商铺出租给地产商或者第三方；同时对于租赁期限、租金标准以及合同的解除等，必须接受地产商事先定好的游戏规则。
三、委托法律关系
在产权式商铺商业模式中，地产商及购买商铺的业主均不直接经营商铺，而是将商铺委托给第三方进行经营管理。如此，在地产商或业主与实际经营商铺的第三方之间即建立了委托法律关系。其基本特征是在一定年限内，委托方将商铺整体交付给受托方直接占有使用（经营）；而委托方在委托年限内，采取各种有效措施完成事先约定的经营指标，并按照固定数额或者比例的方式收取委托经营费用。在产权式商铺模式中，委托经营法律关系一般存在两种形式。一是在地产商将商铺销售给业主之前，地产商已经将商铺委托给第三方经营，业主在购买商铺的同时，必须承继地产商与经营方之间委托经营合同的全部权利和义务，且在委托期限内业主不得撤销委托。二是地产商将商铺销售给业主后将商铺从业主手中回租，在业主授权的前提下，将商铺整体委托给第三方经营。不论采取哪种形式，在此运作中，业主的投资收益来源于经营收益，业主除承担商业市场自身存在的经营风险外，同时要承担委托经营法律关系下特有的风险。
1.受托方经营能力
在委托经营模式下，委托方将商铺完全交给受托方经营管理，经营方向及战略，市场定位及经营策略等等完全取决于受托方的判断与决策。这样，投资者的预期收益完全取决于受托方的经营业绩。而受托方的经营业绩除了受地产的地理位置等因素影响外，很大程度上决定于受托方的决策能力和经营管理能力。受托方的经营能力受众多因素影响，如品牌、经验、员构成、甚至是企业领导人的个人喜好等等。如此众多的影响因素都是投资者（业主）无法预期和控制的，
业主对于自己所购商铺的经营管理没有任何主动权，对于经营管理上的风险更是无从防范，投资风险的发生在所难免。
2.委托方与受托方之间的关系
委托经营关系存乎于委托方与受托方，也即所有人与经营人之间，根据所有权与经营权分离的原则而建立的一种法律关系。地产商的利益点并不在于商铺的经营，而仅仅在于商铺的销售，尽快回笼资金。委托方与受托方之间的关系是一种比较松散的契约关系，双方的权利和义务依靠契约来维系和约束。在地产商将商铺销售给业主以后，商铺产权人发生变更，地产商与经营方之间已经没有根本利益关系，地产商对于经营业绩会产生漠不关心的心态。经营方的经营失去有效的监督和支持，业主的投资收益将失去有效的保障。
地产商与经营方之间的委托关系根据《中华人民共和国合同法》中关于委托合同的规定，双方可以随时解除委托关系，这是地产商与经营方之间法律关系不稳定的本质所在。地产商与经营方之间可能会因为任何事情而产生分歧，双方之间的委托关系便岌岌可危。业主的投资收益所依赖的经营收益将随着委托关系的解体而不复存在，投资收益的经营风险在所难免。另外，委托经营期满后产权分散带来的风险，即分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，一直是困扰商铺购买者的主要问题。
四、担保法律关系
能够引起广大投资人对于产权式商铺产生投资行为的，除了比较高的回报承诺之外，起关键作用的是地产商为业主投资收益提供的各种“担保”措施。有的地产商在广告宣传中提出“无忧投资”的概念，为业主的投资收益提供多种担保形式，如资产担保、经营收益担保、关联公司信誉担保、甚至银行金融机构担保。
在地产商与业主之间存在的担保法律关系中，以下几个问题值得业主给予重视：
1.债是否真实存在
在地产商与业主之间的这种担保法律关系，从本质上说是一种从属法律关系。根据法理，担保是为了保证债权的实现而提供的一种保证措施，债权债务法律关系的存在是担保法律关系存在的前提，没有债权即无担保。因此，地产商与投资业主之间签署的各种担保法律文件，所担保的“债务”无非是业主的“投资收益”或者“租金”，这种“债务”的真实合法性决定了担保法律关系的合法有效性。
2.担保的有效性
在假设地产商与业主之间的“债务”合法有效前提下，担保关系自身的有效性也是业主不得不考虑的因素。根据 该内容可能有会员内容，需要登录查看全文，点击这里在顶部登录