提要：房地产开发过程中的房屋交付环节涉及大量的房地产权证的办理以及因为延期办证导致的大量纠纷发生。这里面涉及许多复杂的法律问题，也面临众多的法律风险，甚至引起大面积的群体诉讼案件，给房地产开发企业带来经济损失的同时，也严重影响企业的声誉。为了让开发企业了解、熟悉、掌握延期办证纠纷的处理技巧，增强诉讼案件胜诉的机率，从而控制或降低企业的法律风险。重庆房地产开发行业仲裁法律服务中心决定，免费为会员单位举办“延期办证纠纷法律适用及风险防范”法律专题讲座，新浪乐居独家网络直播。

      讲座名称：商品房延期办证纠纷法律适用及风险防范讲座

　　讲座时间：2011年5 月11日(星期三)上午9：00—12：00

　　讲座地点：重庆广场宾馆

　　主讲人：杰强律师   重庆市房地产开发行业仲裁法律服务中心主任，国内知名房地产专业律师。

　　讲座内容：

　　一、办理房地产证的有关法律法规

　　二、当事人的约定

　　三、办证应当具备的条件

　　四、延期办证的常见原因

　　五、延期办证违约金的计算

　　六、延期办证的法律风险防范

　　独家网络直播：新浪乐居

讲座现场

　　主持人：我们通过问卷调查感觉很多开发企业这段时间存在一个普遍现象，延期办证导致很多法律纠纷。纠纷是多种因素造成的，有些不一定是开发商自身的责任。为了帮助企业熟悉了解掌握延期办证纠纷的处理技巧，同时规避一些大的风险，增强案件胜诉的几率，特邀请杰强律师来做一次专题的讲座。

主讲人：杰强

　　杰强律师：各位朋友大家好，按照开发协会的安排，我们法律中心每年至少要给大家进行两次以上的讲座。大家都知道房地产开发过程中涉及的法律问题非常多也非常复杂。作为律师或者是法官来讲，有的研究了一辈子都还没有研究透彻。这方面我深有体会，感觉其中博大精深。我们考虑如果面面俱到，反过来效果不好。所以从今年开始，我们准备针对房地产开发过程中的各个环节，各个阶段 容易出现的问题，其中的热点和难点分专题给大家进行讲解。

　　去年我们已经实行在交房的同时要同时交证，目前看来还是有一些难度。作为延期办证所产生的纠纷法律适用，表面看比较简单，实际上真的研究起来还是非常复杂。包括在实际操作当中，包括和法官和仲裁员作了一些探讨，都感觉不是想象的那么简单。延期办证就是商品房交付房子以后，要在规定的时间内把证拿下来。也许有的开发商说一两个小业主证没有拿下来，要求你承担违约金，人少问题不大，但是如果涉及的面很大，涉及到很多家小业主都出现这样的情况，该怎么办呢？我们有的律师也对这部分很关注，律师介入之后协助小业主专门打违约金，一个小业主小的几百块钱，多的几千块钱上万块钱。几百家业主累积起来，赔偿的金额不是小数目。最主要的是对开发商会带来很大的负面影响，也许你其他各个环节都做得很不错，都受到大家的中肯评价，办证如果延期了，经过新闻媒体一曝光，开发商的负面影响大家都可以想象，面临巨额赔偿。在前几年一个区就碰到这样的情况，小业主涉及到开发商延期办证，违约金要承担，由于开发商态度上很不好，找各种理由来搪塞，最后大家就对簿公堂。小业主还是比较有智慧，如果全体起诉也要面临缴纳诉讼费，有的为了节省诉讼费就经过策划，先由一部分小业主试探性地告，法院一判决下来开发商应当支付违约金，后面的业主就拿着已经生效的判决书复印件，找到开发商，必须要给一个说法，后面一批起诉律师都不用请了，照本宣科就行。所以这样就把开发商逼到一个比较尴尬的境地。我以前作仲裁员的时候也处理过一个案件，一个小业主买了一个商业门面，因为种种原因，七八年都没有给他办证，最后小业主忍无可忍，由于双方约定的是仲裁，结果仲裁七八年累计下来以后违约金是十几万，前提是没有过诉讼时效。最后官司打下来以后，双方协商不下来，我们只能作出裁决，开发商按照合同约定没有办证，应该给违约金十几万。类似的情况都会给小业主带来损害，也会给开发商带来经济上的损失、声誉上的损失和影响。

　　谈到这个方面我首先给大家讲讲有关办房地产证的法律法规。涉及到房地产办证的法律法规我作了一些统计和总结，一个是《商品房销售管理办法》，第34条规定得很清楚，开发企业在房屋交付使用前要先经过测绘，然后办理权属登记，在后面协助小业主办小证，这是有一个规定。另外是《城市房地产管理法》，第60、61条也涉及到相关办证的规定，其中有国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条是比较明确的，预售商品房的应当是商品房交付90天以内办理相关的登记。《商品房司法解释》第18条，因为开发商的原因导致没有拿到证，开发商要承担责任。合同在没有约定的情况下，预售商品房的房屋交付之后90天以内，现房的要合同签订后90天以内必须办证。这个规定得最详细，到目前为止，都是适用的，这个司法解释大家有兴趣可以好好看其中的条款，尤其是它立法的本意。在处理具体的司法案件当中引用的条款这是最多的。第19条，超过双方约定期限一年，业主可以选择退房，解除合同。本来按照以前的规定房屋都已经交付只是证没有办下来，合同基本上是完成了的，这个问题作为特殊情况，超过一年就有权解除合同，这是和18条相互呼应进行对照的。所以司法解释网上也可以下载，相信在座从事法律的专业人士对司法解释的条款也是比较熟悉的。

　　第二个方面讲讲当事人的约定。商品房买卖合同从法律角度讲就是一个买卖合同，买卖合同按照合同法135条的规定，作为买卖合同来讲不外乎是两个方面：一个是要交付标底物给你，或者是交付标底物的单子给你；第二方面是要办理产权的相关转移手续，这两个是最主要的方面。房地产是不动产，属于物权，购房人买到以后，对这个东西就占有、收益、使用、处分四大权利，房屋你交给我了，占有了，我又在居住在使用，甚至拿去出租也有收益，就差处分。如果这个证拿下来，我要拿去卖，没有这个证不可能多银行去说跟开发商签了合同，这个房屋是我的所有权，银行只相信产权证。也就是说没有拥有产权证处分权是受到了限制。或者是整个买卖合同的交付是不完整的。作为购买人也正是考虑到买卖合同的两大特征，虽然把房子交给我了，但是毕竟没有不手续办到我的名下，所以说没有达到合同履行完备的条件。所以必须要把证办下来。

与会开发商代表认真做笔记

　　前两年我们在讲座或者是法律探讨当中，有的甚至提出办证两年虽然是合同约定，什么时间我应该协助办证，而且要办好，但因为后来确实是开发商的原因没有办好，但是这两年以内你从来都没有催过我，现在四五年了突然叫我办证，那么时效过了，就不给你办证。这种情况下，小业主就不明白了，还是小业主自身的原因吗？把法律条款翻给他一看，他又不是专业人士。他拿去咨询，有的专业人士说这是对的，这种解释就让他感觉不可思议。这种解释其实是错的，因为房地产属于物权的范畴，物权不受诉讼时间约束，诉讼时效是针对债权而言。

　　合同法当中关于买卖合同，就是说我要交付标底物给你，而且要把相关手续办到你的名下。从现在有关的法律法规来看，对出卖人，也就是说开发商的办证义务究竟属于开发商的主动办证义务或者是协助办证义务，在司法界大家的争论很大。从《城市房地产开发经营管理条例》第33条，其中有一句话开发商应该协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。大家就认为主要的办证义务还是在小业主身上。从示范文本当中也没有提到出卖人必须要办证。15条规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说没有明确开发商是主要的办证义务。协助一个是从现实情况来看，办证开发商必须要和小业主配合，如果开发商不给予配合和协助，小业主肯定不能办下来证。开发商一方面是为了提供增加值服务，一般都是开发商统一办证，而且有些交易所也基本上不怎么接受零星的小业主去办证，所以从实践来看是开发商办证为主。从立法的本意我们认为协助的理解不是附属的业务，还是要开发商来配合实施，这就是从买卖合同的两个特征要件可以看出来的。

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