2011/1/10 字体：大 中 小 来源： 作者：
徐州市鼓楼区法院：吴修新
房地产开发公司在宣传资料中关于商品房的说明、允诺，符合一定的条件就应视为合同约定，对开发公司具有法律约束力；环境影响居住的质量，进而影响到商品房的商业价值，开发公司应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。
2010年7月，中大公司开始销售其所开发的“金山晓月”住宅小区商品房。销售时，其曾制发关于“金山晓月”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊，其上注明：“绿化率40％……2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园……5大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平米的绿色健身休闲广场，让你充分感受有氧运动的魅力”；交房标准有21项，含卫生间给水管道、厨房地漏、室内可视对讲系统、厨房及卫生间地面做防水处理、有线电视、电话、宽带、暖气、防盗网等；“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。2004年7月，原告宓国超与被告签订商品房买卖合同，并支付了全部价款。2006年4月3日，徐州市建设局颁发了金山晓月住宅项目《同意交付使用通知书》。次日被告在《都市晨报》上刊登了上房公告，4月18日原告在被告处领取了房屋钥匙，办理上房手续。领取钥匙时，该商品房无售楼专刊上写明的卫生间给水管道、厨房地漏等，小区绿化率未达40％、无五大主题景观带、无万平方米健身休闲广场、无2.5万平方米坡地式植物园。
【审判】
徐州市鼓楼区人民法院经审理认为：本案的争议焦点是销售广告能否应成为合同内容、被告是否应承担因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失。
被告在售楼专刊上注明交房标准有21项，含卫生间设给水管道、厨房设地漏、设可视对讲单元门等，在宣传彩页上注明绿化率40％、2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园、五大主题景观带、近万平米的绿色健身休闲广场等。这些是对交房标准及小区基础设施做出的允诺，该允诺具体、明确、客观，而原告正是看到该允诺、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同。因此，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》也应视作合同的内容。
关于被告是否应赔偿因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失，法院认为，环境是人们选择住宅时要考虑的一个重要因素，环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。所以原告的此项诉讼请求是合理的，但因其没有提供能证实该损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故对该诉讼请求不予支持。
徐州市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房和买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中大公司承担房屋不符销售广告约定的违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元。二、中大公司为宓国超安装售楼专刊上允诺的设施（含卫生间给水管道、厨房地漏、可视对讲系统等）。三、驳回宓国超要求中大公司赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失15000元及其他诉讼请求。
宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已发生法律效力。
【评析】
开发公司在宣传资料、售楼广告中的允诺或说明是否应视为合同约定。
开发公司在销售房屋时，常常利用广告媒体对所售商品房的外在特征或质量等进行说明、允诺，而且多数情况下拒绝将这些说明、允诺写入商品房买卖合同中。如何界定这些说明、允诺的法律性质？实践中曾有过分歧。一种意见认为，售楼广告性质上属于商业广告，而商业广告通常应视为要约邀请，除非该广告包括了合同的主要内容。故，售楼广告中的说明、允诺通常应视为要约邀请，对开发商无合同约束力。至于广告内容与实际不符，可追究开发商缔约过失责任，或根据《广告法》追究其虚假广告的责任。另有意见认为，在开发商相对于买受人处于强势地位，法律对开发商的诚实信用义务就应有更严格的要求。所以，如果开发商所作的说明、允诺具体明确，就应认定开发商表明其自愿受约束，违反该说明、允诺的应承担违约责任。这两种不同的意见，一度造成了执法的不统一。
最高人民法院在对各地审判实践考察的基础上，于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是采纳了前面第二种处理意见。此条款，明确了将商品房销售广告视为合同要约的条件及开发商应承担的民事责任。
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