美国次贷危机首先是次级抵押贷款出现了严重问题,突出表现在违约率和止赎率迅速上升。而次贷的飞速发展及各种掠夺性贷款充斥的一个重要原因是相关法律存在缺陷。

　　根据美国抵押银行家协会(MBA)的统计,全部住房抵押贷款经季节调整的违约率从2006年第二季度的4.39%上升到2008年第四季度的7.88%;总止赎率从0.99%上升到3.30%。但其中的次贷尤为突出,在2008年第四季度经季节调整的违约率与总止赎率分别高达21.88%和17.67%,而优贷只有5.06%和2.56%。如果根据First American（FA）的统计口径,截至2009年2月底,用于购买自住房次贷中的63.2%在过去一年内至少有一次延期还贷,逾期30天以上的次贷占30.1%,总止赎率为11.8%。

  　与其他类别贷款相比,次贷违约率和止赎率之所以如此之高,是由于其借款人群的信用评分一般都比较低,有的甚至没有信用记录;而且绝大多数都是浮动利率贷款。FA截至2009年2月底的数据显示,用于购买自住房的次贷中有39%的信用低于600分。由于信用等级低,借款人需要付出高利息。而且许多利率在两年后重置,“随行就市”,采用浮动利率的次贷占60.7%。由于利率可调整,平均利率到2009年2月已提高到8.57%。与之相对照,该时期联邦基金与一年期短期国债平均利率分别只有0.22%和0.60%,30年期传统抵押率也只有5.13%。

　　借款人为什么会接受被斥为“掠夺性贷款”的浮动利率次贷呢？次贷的主导产品具有“2/28”结构,即30年期房贷的头两年为固定利率,此后每半年上调一次,而且上调幅度通常较高。在房产涨势如潮之时,没有人在乎两年后的利率,因为到时候房产早已大大升值了。另有一种“可选可调利率抵押贷款”,借款人可选择不同的还款方案。一种是每月仅支付贷款利息,本金最后一次付清;还有一种被称为负按揭的方案,借款人每月只需支付放贷机构规定的最低支付额,通常低于应付利息,其差额累计记入本金。即使按期还款,借款人的实际债务却在不断增加。这种前期起始利率较低、月供低甚至没有首付、后期总债务越积越高的次贷产品在房市火爆时无异于天上掉下的馅饼。然而,这种“先甜后苦”的偿付方式为后来的次贷危机埋下了巨大隐患。

　　是不是次贷借款人都失去了理性？放贷机构为什么愿意发放这类贷款？美国是一个信用社会,没有良好信用记录的人几乎寸步难行。如此说来次贷不应该风靡美国。上世纪80年代以后,次贷作为一般的金融创新产品开始出现,数量一直有限,但为什么直到近年来才获得飞速发展？这与美国贷款证券化的法律缺陷有关。

　　相关法规规定放贷机构将抵押贷款出售给证券化机构后实行“破产隔离”和“真实出售”,致使贷款风险全部转移至后者,而后者又将风险转移给证券产品的投资者。这样放贷机构的收益与贷款数量相关,而贷款质量即借款人的还款能力却与收益无关,放贷机构就会放松对借款人资质的审查。在信息不对称的情况下,为实现贷款的快速流转,放贷机构会隐瞒贷款的真实质量,将劣质贷款出售给证券化机构,这又会助长其逐利性,发放高收益和高风险贷款如掠夺性贷款,进一步引发道德风险。

　　同时,大部分资产证券化产品的投资者是机构,由于对担保资产的现金流享有优先受偿权,因而对信贷资产的监督也缺乏动力。证券化的法律缺陷在近年来资本充裕和房价高涨的市场条件下强烈地刺激了机构放贷冲动,根本不在乎借款人的还款能力,仅以房产价值为依据:只要房价继续上涨,即使借款人无力还款也可以通过不断再融资以新还旧。而与优贷固定的低利率相比,次贷能为放贷机构带来高得多的收益。于是,曾经受歧视的低信用等级者变成了被“猎取”的对象,一些中介机构为赚取更多佣金而通过欺骗方式推销贷款。

　　结果,随着房价的下跌,越来越多的借款人因无法还贷而失去住房抵押赎回权,甚至破产。在美国,次贷几乎就等同于掠夺性贷款。政府对此放任不管吗？早在1994年,美国就颁布了《住房权益保护法》（HOEPA）,明确掠夺性贷款为年利率超过同期限国债收益率8个百分点的抵押贷款。随后各州也开始立法。由于缺乏全国范围内适用的掠夺性贷款放款法律,HOEPA的适用面不广,大量存在的掠夺性贷款行为无法受到制约,甚至当次贷出现问题时,没有任何一部法律是明确规范次贷的。而且活跃于次贷市场的大量抵押贷款公司并非吸储机构,不受各项稳健经营法规的约束,同时也不受HOEPA的约束,从而为次贷中的违规操作埋下了隐患。

　　可以说,次贷立法、贷款证券化等在法律上存在的重大缺陷是造成次贷飞速发展,也是使之由高峰瞬间跌入低谷的一个重要原因。这些教训对完善我国房贷、贷款证券化立法等有重要意义。当前要特别防止出现中国式的“掠夺性贷款”,即为哄抬房价而制造的假按揭:开发商套取资金的假按揭和炒家的骗贷。

作者：何光辉 复旦大学国际金融系副教授

来源：东方早报